Jakie są koszty i z jakimi podatkami będzie musiał się zmierzyć sprzedający

1.- Podatek od zysków kapitałowych (Podatek od wzrostu wartości gruntów miejskich)

Jest to lokalny hiszpański podatek od nieruchomości, nakładany od wzrostu wartości gruntu miejskiego w momencie zmiany właściciela nieruchomości, płatny przez sprzedającego za lata, w których był on właścicielem tej nieruchomości. .

Należy ją wpłacić bezpośrednio na rzecz lokalny ratusz (Rada Miasta) gminy, w której znajduje się dana nieruchomość

2.- 3 % PODATEK DLA NIEREZYDENTÓW OD WARTOŚCI SPRZEDAŻY NIERUCHOMOŚCI:

Jeżeli sprzedający nie jest rezydentem Hiszpanii i sprzedaje nieruchomość, nabywca ma prawny obowiązek potrącić kwotę 3% z całkowitej ceny zakupu i wpłacić ją bezpośrednio do hiszpańskiego urzędu skarbowego

Ta potrącana kwota w wysokości 3% nie stanowi ostatecznego podatku; służy ona jako zaliczka na poczet ewentualnego podatku od zysków kapitałowych (CGT) aby uniemożliwić osobom niebędącym rezydentami opuszczenie kraju bez uregulowania zobowiązań podatkowych.

Jak działa proces “3 % Retention“

U notariusza: W momencie podpisania aktu notarialnego kupujący wpłaca sprzedającemu kwotę 97% uzgodnionej ceny zakupu, a pozostałą kwotę 3% zatrzymuje.
Termin wyznaczony przez kupującego: Kupujący musi złożyć ten formularz 3% w urzędzie skarbowym w terminie 1 miesiąc w dniu sprzedaży, korzystając z formularza podatkowego nr 211. Nabywca musi przekazać sprzedającemu kopię tego opłaconego formularza jako dowód.
Obliczanie ostatecznej kwoty podatku od zysków kapitałowych

Osoby niebędące rezydentami podlegają stawce ryczałtowej 19% – stawka podatkowa od rzeczywistego zysku netto (zysk kapitałowy) uzyskany ze sprzedaży nieruchomości.

Zysk netto = Cena sprzedaży (pomniejszona o koszty sprzedaży/opłaty) – Pierwotna cena zakupu (wraz z pierwotnymi kosztami zakupu, podatkami i kosztami remontów)

Składanie zeznania podatkowego (dwa możliwe scenariusze)

Sprzedawca ma ściśle określony harmonogram, który wynosi 4 miesiące od daty sprzedaży złożyć ostateczne zeznanie podatkowe dla osób niebędących rezydentami, korzystając z formularza nr 210 na portalu Urzędu Skarbowego.

Scenariusz A: Twój wskaźnik CGT wynoszący 19% jest wyższy niż wskaźnik retencji wynoszący 3%. Sprzedawca musi uiścić różnicę na rzecz hiszpańskiego urzędu skarbowego po złożeniu formularza nr 210.
Scenariusz B: Twoja cena CGT dla kontraktu 19% jest niższa od ceny retencyjnej dla kontraktu 3% (lub sprzedałeś ze stratą). Sprzedawca ma prawo do zwrotu różnicy w postaci ulgi podatkowej od rządu hiszpańskiego

EASYLEGAL Z RADOŚCIĄ POMÓŻE CI W ZŁOŻENIU ZEZNANIA PODATKOWEGO

3. – Najnowsze rachunki za media (np. za wodę, prąd i gaz), podatek lokalny (IBI) oraz opłaty wspólnotowe

Oprócz tego wszystkie wyżej wymienione dokumenty (certyfikat efektywności energetycznej, pozwolenie na użytkowanie, zaświadczenie o uregulowaniu zobowiązań wobec wspólnoty właścicieli), jeśli nie są dostępne lub straciły ważność w dniu sprzedaży.

Dokumenty niezbędne do sprzedaży nieruchomości

Aby sprzedać dom, konieczne jest posiadanie aktualnych dokumentów dotyczących zarówno samego domu, jak i jego właścicieli.

1. Dokumenty tożsamości — paszporty i numer NIE

Ten Dokument tożsamości służy do potwierdzenia, że jesteś właścicielem i sprzedawcą nieruchomości. Będziesz musiał proszę umieścić ten numer we wszystkich dokumentach które zostaną podpisane w trakcie procesu sprzedaży.

2. – Tytuł własności lub akt własności nieruchomości mieszkalnej – “Escritura pública“

Będzie to Konieczne jest posiadanie dokumentów potwierdzających, że dom należy do Ciebie. Na podstawie niniejszego dokumentu można przeprowadzać czynności związane z nieruchomościami, które mają wpływ na tę sytuację.

3. – Świadectwo efektywności energetycznej

Ten Certyfikat efektywności energetycznej jest obowiązkowy w przypadku wszelkich transakcji dotyczących nieruchomości mieszkaniowych, zarówno w zakresie sprzedaży, jak i wynajmu. Technik przyjeżdża do domu, aby przeprowadzić analizę i ocenia dane dotyczące zużycia energii w nieruchomości, a także sporządzi się w tej sprawie raport, który będzie ważny przez 10 lat.

4. – Zaświadczenie o dopuszczeniu do użytkowania – “Declaración responsable“

To Dokument potwierdza, że nieruchomość spełnia wymagania techniczne i sanitarne zapewniające minimalne warunki do zamieszkania. Jest ważny przez 10 lat.

Posiadanie tego dokumentu to niezbędne do zarejestrowania dostaw wody, prądu i gazu.

5. – Podatek od nieruchomości (IBI)

Ten podatek lokalny jest uiszczany co roku przez właściciela nieruchomości

Przy sprzedaży domu ważne jest, aby nabywca mógł sprawdź, wraz z dokumentem, że Co roku uiszczano opłatę IBI, aby wykazać, że podatek jest uregulowany. W związku z tym za kolejny rachunek będzie odpowiedzialny nowy właściciel.

6. – Rachunki za usługi

Będziesz musiał przedstawić kopie ostatnich opłaconych rachunków za media, takie jak woda, prąd i gaz.

7. – Zaświadczenie o uregulowaniu zobowiązań wobec wspólnoty właścicieli

Jeżeli nieruchomość należy do wspólnoty mieszkaniowej, właściciele muszą uiszczać miesięczną opłatę na pokrycie różnych wydatków związanych z częściami wspólnymi. Przed przystąpieniem do sprzedaży, ten nieruchomość musi być na bieżąco z opłatami, czyli bez zaległych długów. Sekretarka lub zarządca nieruchomości może wystawić zaświadczenie, które należy przekazać nabywcy.

8. – Zaświadczenie o zaległościach oraz wykreślenie z rejestru w przypadku posiadania KREDYTU HIPOTECZNEGO

Jeśli nieruchomość jest obciążona hipoteką, konieczne będzie uzyskanie zaświadczenie o zaległym zadłużeniu.

W niniejszym dokumencie, ten Podmiot finansowy podaje kwotę pozostałą do zapłaty w momencie sprzedaży. Kwotę tę można uiścić przed przekazaniem mieszkania lub domu albo może ją przejąć nabywca, potrącając ją z całkowitej uzgodnionej ceny. Jeśli nie ma żadnej zaległej kwoty, to Akt umorzenia długu musi zostać zarejestrowany, aby hipoteka przestała figurować w rejestrze nieruchomości.

9. – Informacje z urzędu katastralnego – “Nota simple”

Na koniec warto dodać, że zdecydowanie zaleca się dołączenie zaświadczenia „nota simple” wydanego przez Rejestr Nieruchomości. Zawiera ono wszystkie informacje dotyczące nieruchomości: kto jest jej właścicielem, gdzie się znajduje, jakie są jej cechy charakterystyczne oraz czy jest obciążona hipoteką lub innym rodzajem obciążenia. Dołączenie tego dokumentu zapewnia maksymalną przejrzystość już od pierwszego kontaktu z kupującym.

W serwisie EASYLEGALS Zajmujemy się większością wymienionych dokumentów wymaganych do przeprowadzenia sprzedaży, takich jak:

Certyfikat efektywności energetycznej

Świadectwo dopuszczenia do użytkowania – “Oświadczenie odpowiedzialne“

Zaświadczenie o uregulowaniu zobowiązań wobec Wspólnoty Właścicieli

Informacje z Urzędu Katastralnego

NIE, podatki i testamenty: Twój przewodnik prawny po Hiszpanii

PRZEDSTAWICIELE SKARBOWI

Hiszpańskie organy podatkowe do niedawna wymagały od każdej osoby prowadzącej działalność gospodarczą na terenie Hiszpanii, ale niebędącej stałym rezydentem tego kraju, wyznaczenia przedstawiciela podatkowego.

Przedstawiciel podatkowy to osoba, która w imieniu podatnika zajmuje się wszystkimi sprawami związanymi z hiszpańskimi organami podatkowymi. Wyznaczenie przedstawiciela podatkowego jest jedynym sposobem, dzięki któremu można mieć pewność, że hiszpańskie organy podatkowe, nie mogąc skontaktować się z Państwem z powodu Państwa nieobecności w kraju, nie podejmą szkodliwych i kosztownych działań przeciwko Państwu w celu ściągnięcia kwot podatków, które według nich są należne.

N.I.E. (numer identyfikacyjny dla cudzoziemców)

Od 1 stycznia 2003 r. obowiązuje nowa ustawa, zgodnie z którą “wszyscy cudzoziemcy nabywający nieruchomość w Hiszpanii muszą obecnie posiadać numer NIE (krajowy numer identyfikacyjny dla cudzoziemców)”.

Numer NIE jest wymagany do posiadania hiszpańskiej polisy ubezpieczeniowej, otwarcia konta bankowego, kupna lub sprzedaży nieruchomości oraz płacenia wszelkich podatków. Jest on niezbędny praktycznie przy każdej transakcji w Hiszpanii.

TESTAMENTY

Jak zapewne wiesz, testament nie służy wyłącznie zapewnieniu, że właściwe osoby odziedziczą twój majątek bez sporów i problemów. Jest to formalne oświadczenie woli złożone przez osobę za życia, w którym określa ona swoje życzenia dotyczące rozporządzenia swoim majątkiem po śmierci.

Osoby niebędące rezydentami mają wiele wątpliwości dotyczących podziału ich majątku w Hiszpanii po ich śmierci. Jeśli znajdujesz się w takiej sytuacji, zdecydowanie zalecamy sporządzenie testamentu dotyczącego majątku posiadanego na terytorium Hiszpanii, ponieważ w ten sposób ułatwisz zarządzanie spadkiem swoim dzieciom lub innym osobom, które mają bezpośredni interes w Twoim spadku. W ten sposób będziesz mógł samodzielnie zdecydować o podziale swojego hiszpańskiego majątku.

HISZPAŃSKI TESTAMENT:

Znany jako testament otwarty. Jest to standardowa i dla większości osób bardziej odpowiednia forma testamentu. Jego treść musi zostać przedstawiona notariuszowi, który odpowiada za zapewnienie, że testament jest dokumentem zgodnym z prawem i sporządzonym w odpowiedni sposób.

Testament ma charakter indywidualny i osobisty.

Sporządzamy testament w Państwa języku ojczystym oraz w języku hiszpańskim, który zostanie przez Państwa podpisany w obecności hiszpańskiego notariusza.

Oryginał testamentu zostanie przechowany w kancelarii notarialnej i wpisany do “Registro de Últimas Voluntades” (hiszpańskiego centralnego rejestru testamentów) z siedzibą w Madrycie. Notariusz przekaże Państwu kopię testamentu.

Ceny uwzględniane przy obliczaniu zobowiązania podatkowego to ceny podane w akcie własności.

Podatki należne z tytułu przeniesienia własności nieruchomości

Podatek od przeniesienia własności (I.T.P.)

Wszelka sprzedaż domów mieszkalnych z rynku wtórnego (tj. odsprzedaż) podlega opodatkowaniu podatkiem od przeniesienia własności. Wynosi on zazwyczaj 10 % zadeklarowanej wartości nieruchomości podanej w „Escritura de Compraventa” (akcie własności).

Podatek od wartości dodanej (VAT)

Jest to hiszpański odpowiednik podatku VAT od NOWYCH MIESZKAŃ (w przypadku zakupu od dewelopera/budowniczego)

Opłata wynosi 10 %.

Podatek od czynności prawnych (A.J.D.)

Oprócz podatku VAT trzeba będzie również uiścić podatek dokumentowy lub opłatę skarbową w wysokości 1,5 % ceny zakupu.

Plusvalía (płatna przez sprzedającego)

Kolejnym podatkiem od sprzedaży nieruchomości jest podatek od wzrostu wartości (Plus value tax) – jest to podatek gminny nakładany na wzrost wartości gruntu od momentu jego ostatniej sprzedaży.

W przypadku zakupu nieruchomości w nowej inwestycji mieszkaniowej, której wartość nieznacznie wzrosła ze względu na to, że od momentu jej wybudowania minęło niewiele czasu, podatek może być bardzo niski. Jeśli jednak kupujesz dom z działką o powierzchni kilku metrów kwadratowych, który od dawna nie zmieniał właściciela, podatek może być znacznie wyższy. Zgodnie z prawem podatek ten zawsze ponosi sprzedający.

Opłaty za wpis do rejestru gruntów.

Nie są to ściśle rzecz biorąc podatki, lecz raczej opłaty administracyjne, jednak dla kompletności zostały one omówione w tej części książki.

Różnią się one w zależności od lokalizacji, rodzaju i wartości nieruchomości.

Opłaty notarialne.

Znowu nie są to właściwie podatki, ale coś, co trzeba wziąć pod uwagę.

Różnią się one w zależności od wartości nieruchomości oraz szeregu innych czynników. Na wstępne prace projektowe należy przeznaczyć kwotę wynoszącą 1% ceny nieruchomości.

PODATKI OD NIERUCHOMOŚCI

Podatek od nieruchomości (IBI lub SUMA)

Co roku należy również uiścić roczny podatek od nieruchomości dotyczący posiadanej nieruchomości w Hiszpanii. Wysokość podatku oblicza się na podstawie “valor catastral” (oficjalnej wartości nieruchomości) zarejestrowanej dla wszystkich nieruchomości w Hiszpanii. Może się ona znacznie różnić w zależności od miasta w przypadku tego samego rodzaju nieruchomości, ponieważ jest to podatek gminny. Podatek ten jest corocznie podwyższany w związku z inflacją.

Ogólnie rzecz biorąc, podatek IBI będzie niższy niż podatki od podobnej nieruchomości w Wielkiej Brytanii.

PODATKI OSOBOWE

PODATEK DOCHODOWY – Podatek dochodowy od osób fizycznych (Impuesto sobre la renta de las personas físicas)

Osoba niebędąca rezydentem podatkowym w Hiszpanii musi mimo to złożyć roczne zeznanie podatkowe, co powinien załatwić Państwa prawnik.

Typowymi przykładami są odsetki od środków zdeponowanych w hiszpańskim banku. Wszelkie dochody uzyskane z wynajmu mieszkania lub domu w Hiszpanii należy zgłaszać co trzy miesiące do urzędu skarbowego.

Podatek od wzrostu wartości majątku (Capital Gains Tax)

Każdy, kto dziś kupi nieruchomość w Hiszpanii, będzie zobowiązany do zapłaty hiszpańskiego podatku od zysków kapitałowych w momencie przyszłej sprzedaży swojego mieszkania lub willi. Dotyczy to zarówno rezydentów, jak i nierezydentów.

Osoby niebędące rezydentami płacą stałą stawkę w wysokości 19 %. Nabywcy dokonujący transakcji od sprzedających niebędących rezydentami są zobowiązani do potrącenia trzy procent całkowitej ceny zakupu i wpłacić ją bezpośrednio do hiszpańskiego urzędu skarbowego, mając w ten sposób pewność, że sprzedający nie zabierze pieniędzy i nie zniknie.

Ceny uwzględniane przy obliczaniu zobowiązania podatkowego to ceny podane w akcie własności.

Pełnomocnictwo

W Hiszpanii często stosuje się «Poder general», czyli pełnomocnictwo ogólne. Pełnomocnictwo ma formę standardowego formularza, w którym wymienione są wszystkie czynności, które może wykonywać jego posiadacz. Obejmują one kupno i sprzedaż nieruchomości, zarządzanie rachunkami bankowymi, wydawanie i przyjmowanie pieniędzy, zaciąganie kredytu hipotecznego lub innego kredytu oraz praktycznie wszystko, co dana osoba może zrobić ze swoim majątkiem.

Formularz zawiera klauzulę stwierdzającą, że wszystkie te działania będą podejmowane w interesie osoby udzielającej pełnomocnictwa.

Istnieją również inne formy pełnomocnictwa, ograniczone do wykonywania określonych czynności w imieniu pełnomocnika, takich jak podpisanie umowy sprzedaży określonej nieruchomości po ustalonej cenie w określonym terminie, po upływie którego pełnomocnictwo wygasa.

Jednak pełnomocnictwo ogólne jest najczęściej stosowane, po prostu dlatego, że w każdej transakcji sytuacja ulega zmianom i pojawiają się nieprzewidziane komplikacje. Może to oznaczać, że pełnomocnik nie jest w stanie podjąć działania, ponieważ w pełnomocnictwie nie uwzględniono konkretnej sytuacji, która miała miejsce, na przykład podpisania dokumentu w banku w celu uzyskania przelewu z zagranicy.

Szeroki zakres uprawnień wynikających z pełnomocnictwa ogólnego pozwala uniknąć tych problemów. Na międzynarodowym rynku nieruchomości często zdarza się, że sprzedający lub kupujący nie może być fizycznie obecny w momencie podpisywania aktu kupna u hiszpańskiego notariusza, dlatego udziela swojemu prawnikowi lub innej zaufanej osobie pełnomocnictwa ogólnego, aby podpisała dokument w jego imieniu.

Po dopełnieniu formalności zleceniodawca może odwołać pełnomocnictwo – ponownie w kancelarii notarialnej – i wszystko przebiega tak jak dotychczas.

Jakie są konsekwencje podatkowe i prawne?

Na pokrycie tych kosztów należy przeznaczyć około 13% ceny zakupu. Koszty te rozkładają się następująco:

NOWA NIERUCHOMOŚĆ	NIERUCHOMOŚCI Z RYNKU WTÓRNEGO
10% VAT 1,5% Prawa wynikające z przepisów (opłata skarbowa) 1% Opłaty notarialne Opłaty za wpis do rejestru gruntów	10 % Podatek od przeniesienia własności 1% Opłaty notarialne Opłaty za wpis do rejestru gruntów

Nie da się udzielić porady podatkowej bez szczegółowej znajomości Państwa indywidualnej sytuacji. Dlatego też niniejszy przewodnik należy traktować wyłącznie jako materiał informacyjny, mający na celu przybliżenie Państwu ogólnych zasad funkcjonowania systemu podatkowego w Hiszpanii.

Nie ponosimy żadnej odpowiedzialności za jakiekolwiek działania, które użytkownik podejmie lub których nie podejmie w wyniku zapoznania się z niniejszym dokumentem.

Hiszpańskim organem odpowiedzialnym za pobór podatków jest Agencia Tributaria (Hacienda). Jej struktura opiera się na podziale na prowincje. W każdej prowincji znajduje się główny oddział Hacienda. W niektórych przypadkach istnieją również jeden lub więcej oddziałów na szczeblu podprowincjonalnym.

La escritura – Akty notarialne i rejestracja nieruchomości

“La Escritura” to dokument własności (akt własności), potwierdzający, kto jest właścicielem nieruchomości, oraz zawierający szczegółowy opis samej nieruchomości. Zgodnie z prawem hiszpańskim, aby akt ten miał moc prawną, konieczne jest, aby został podpisany przez sprzedającego i kupującego w obecności hiszpańskiego notariusza (Notario). – Sprawą tą zajmie się Państwa prawnik. – Należy upewnić się, że osoba podpisująca jako sprzedający jest osobą uprawnioną do przeniesienia ważnego tytułu własności.

Notario, czyli notariusz, jest urzędnikiem państwowym, który czuwa nad zgodnością umów z prawem. Przechowuje on oryginał dokumentu w swoich aktach na wypadek, gdyby w przyszłości pojawiły się jakiekolwiek wątpliwości. Notario jest urzędnikiem publicznym, a nie prywatnym prawnikiem. Jego obowiązkiem jest poświadczenie, że umowa została podpisana, pieniądze zapłacone, a kupujący i sprzedający zostali poinformowani o swoich obowiązkach podatkowych.

Jeśli nie możesz przebywać w Hiszpanii, aby dopełnić formalności przed notariuszem, możesz upoważnić swojego prawnika do złożenia podpisu w Twoim imieniu, przekazując mu pełnomocnictwo sporządzone przed notariuszem w Wielkiej Brytanii, a następnie poświadczone apostille.

Po podpisaniu aktu notarialnego (Escritura) w obecności notariusza Państwa prawnik zajmuje się złożeniem go we właściwym urzędzie katastralnym (Registro de la Propiedad) oraz uiszczeniem opłat katastralnych. Należy pamiętać, że przed złożeniem aktów notarialnych w urzędzie katastralnym prawnik uiści podatki w imieniu klienta. Bez uiszczenia podatków nie jest możliwe zarejestrowanie aktów notarialnych.

Rejestr gruntów jest niezwykle ważną instytucją dla nabywcy nieruchomości, ponieważ prawie wszystkie grunty w Hiszpanii są w nim zarejestrowane. Wszelkie obciążenia hipoteczne dotyczące nieruchomości muszą być tam zarejestrowane, a prawdziwy właściciel nieruchomości jest w nim wymieniony. Po dokonaniu rejestracji nikt nie może zgłosić ważnego roszczenia dotyczącego lepszego tytułu własności niż twój, chyba że taki tytuł został zarejestrowany przed twoim.

Zanim proces rejestracji dobiegnie końca, może upłynąć kilka miesięcy, ale gdy tylko Państwa prawnik otrzyma informację, że dokumenty są gotowe, odbierze je, sprawdzi, a następnie przekaże Państwu.

Opłaty rejestracyjne i notarialne pokrywa zazwyczaj nabywca, o ile strony nie uzgodnią inaczej.

Umowa kupna-sprzedaży

Gdy znajdziesz nieruchomość, która Ci się podoba, i uzgodnisz cenę ze sprzedającym, zanim wpłacisz zaliczkę lub podpiszesz dokument rezerwujący tę nieruchomość, nadchodzi czas, aby skonsultować się z prawnikiem.

Sprzedający lub urzędnik państwowy może zaproponować Ci dwa podstawowe rodzaje dokumentów. Jednym z nich jest po prostu “opcja zakupu”. Nazwa ta dokładnie oddaje jej istotę – płacisz za prawo do nabycia nieruchomości. Przekazane pieniądze przepadną, jeśli nie skorzystasz z opcji w wyznaczonym terminie, a nawet jeśli zdecydujesz się na zakup,

może się okazać, że kwota zapłacona za “opcję” zostanie zaliczona na poczet całkowitej ceny zakupu lub też nie.

Drugim i lepszym dokumentem służącym sfinalizowaniu transakcji jest prywatna umowa kupna-sprzedaży (contrato privado de compraventa). Jest to dokument, w którym określono wszystkie warunki zakupu. Mogą istnieć warunki, które nie zostały wymienione w dokumencie, ale wynikają z przepisów prawa regulujących te aspekty transakcji. W razie wątpliwości można je jednak wyraźnie określić. (Należy posiadać kopię umowy przetłumaczoną na język angielski).

Prywatna umowa kupna-sprzedaży powinna zawierać następujące elementy:

– Sprzedawca: Umowa musi zawierać pełne dane sprzedającego.

Konieczne jest upewnienie się, że sprzedający jest albo zarejestrowanym właścicielem nieruchomości, albo osobą działającą w jego imieniu na podstawie pełnomocnictwa.

– Nabywca: Umowa musi zawierać pełne dane nabywcy. Należy jasno określić, czy nieruchomość ma zostać nabyta w imieniu własnym, w imieniu własnym i małżonka/małżonki, czy też w imieniu spółki. W przeciwnym razie może się okazać, że w przyszłości nie będzie można zarejestrować nieruchomości zgodnie z zamierzeniami.

– Nieruchomość: Umowa musi zawierać dokładny opis sprzedawanej nieruchomości.

Jeśli budynek nie został jeszcze ukończony, należy zażądać od sprzedającego gwarancji wykonania, która zapewni zwrot wszelkich wpłaconych mu kwot wraz z odsetkami w wysokości 6% rocznie (lub według stopy procentowej określonej przepisami prawa).

Należy upewnić się, że sprzedający posiada odpowiednie pozwolenia na budowę, a także że dom, jeśli jest nowy, posiada pozwolenie na użytkowanie.

– Cena: Umowa musi zawierać pełną cenę zakupu: wpłaconą przez Ciebie zaliczkę oraz raty, a także terminy płatności. Należy zachować ostrożność w tej kwestii, ponieważ w przypadku niewywiązania się ze swoich zobowiązań utracisz wpłacone z góry środki.

W cenie powinno być również zaznaczone, czy obejmuje ona elementy wyposażenia i instalacje.

Ostatnia rata Należy zadbać o to, aby uzgodnić, że ostatnia rata zostanie uiszczona wyłącznie w zamian za podpisanie przez sprzedającego “aktu sprzedaży i przeniesienia własności” (Escritura de Compraventa) na rzecz kupującego.

Znaczenie adwokatów – prawnik

Nasza podstawowa rada brzmi: zawsze warto skonsultować się z prawnikiem przy zakupie nieruchomości nowej lub z rynku wtórnego, nawet w przypadku nabycia udziału w nieruchomości na zasadzie timeshare. Hiszpański system prawny znacznie różni się od angielskiego; Państwa angielski prawnik studiował (zna) prawo angielskie, a nie hiszpańskie.

Warto również upewnić się, że zlecasz usługi prawnika należącego do Izby Adwokackiej, ponieważ niestety istnieje wiele osób lub firm, które posługują się językiem angielskim i hiszpańskim i oferują “swoje usługi prawne“ jako “asystenci prawni lub doradcy“, podczas gdy NIE są do tego uprawnieni, ponieważ ich ich wiedza “prawna“ jest bardzo podstawowa lub wręcz nie istnieje. Większość z nich naliczy Państwu takie same opłaty jak prawnik, który posiada ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej do wysokości miliona euro, pokrywające wszelkie zaniedbania, podczas gdy nie będą Państwo mogli pociągnąć żadnego z tych “doradców prawnych” do odpowiedzialności, ponieważ nie będą oni posiadać żadnego ubezpieczenia od odpowiedzialności cywilnej.

Zawsze proś osobę, z którą zawierasz umowę, o podanie numeru członkowskiego Izby Adwokackiej; tylko wtedy, gdy będzie ona w stanie podać ten numer i okazać Ci swoją legitymację członkowską Izby Adwokackiej, będziesz w dobrych rękach.

Niestety, bardzo często osoby kupujące nieruchomości w Hiszpanii w niewielkim stopniu lub w ogóle nie korzystają z porad prawnych i podchodzą do zakupu oraz podpisywania dokumentów prawnych dość “lekko”. Może się wtedy okazać, że nie ma tytułu własności do nieruchomości lub że została ona wybudowana bez pozwolenia na budowę, a oszustwa są na porządku dziennym – na szczęście stanowią one niewielką część spośród wielu tysięcy transakcji, które mają miejsce każdego roku w Hiszpanii.

Powierzając sprawę zakupu adwokatowi, masz pewność, że wszystkie istotne kwestie zostaną uwzględnione.

Sprawdzono tytuł własności nieruchomości.
Osoba sprzedająca tę nieruchomość jest jej faktycznym właścicielem.
Czy na nieruchomości ciążą jakieś obciążenia.
W stosownych przypadkach posiadamy wszystkie niezbędne pozwolenia i zezwolenia budowlane.
Na koniec sprawdza się, czy warunki określone przez sprzedawcę są uczciwe.

Następnie sporządzany jest raport z wyników, który należy przeanalizować przed podjęciem decyzji o kontynuowaniu zakupu. Jeśli zdecydujesz się kontynuować, Twój prawnik zajmie się następującymi sprawami:

– Przeniesienie tytułu własności na Państwa nazwisko.

– W celu uiszczenia należnych opłat i podatków.

– W celu wpisania tytułu własności do rządowego rejestru gruntów.

Należy również pamiętać, że hiszpański notariusz (Notario) – w obecności którego muszą być podpisywane wszystkie umowy przeniesienia własności nieruchomości w Hiszpanii – nie pełni funkcji doradcy prawnego ani dla kupującego, ani dla sprzedającego. Jego rolą jest poświadczenie podpisania dokumentów własnościowych oraz załatwianie określonych spraw administracyjnych.

Podatek od osób niebędących rezydentami 3%

Podatek dla nabywców niebędących rezydentami

Jeśli kupujesz nieruchomość w Hiszpanii od osoby niebędącej rezydentem, przed udaniem się do kancelarii notarialnej powinieneś wiedzieć, że będziesz zobowiązany do uiszczenia na rzecz hiszpańskiego skarbu państwa podatków sprzedającego związanych z przeniesieniem własności. Z tego powodu musisz potrącić od sprzedającego kwotę 3% od ceny sprzedaży. Oznacza to potrącenie tej kwoty z płatności na rzecz sprzedającego w momencie podpisania aktu sprzedaży.

Powodem tego potrącenia jest zysk kapitałowy wynikający z podatku dochodowego od osób niebędących rezydentami. We wszystkich transakcjach dotyczących nieruchomości sprzedający jest zobowiązany do zapłaty podatku od zysku kapitałowego uzyskanego w wyniku przeniesienia własności. Przepisy podatkowe określają zasady obliczania tego zysku, który zasadniczo ustala się na podstawie różnicy między wartością przeniesienia a wartością nabycia. Jednakże w przypadku, gdy sprzedający nie jest rezydentem Hiszpanii, w celu zapewnienia pobrania podatku prawo nakłada na kupującego obowiązek potrącenia kwoty 3% od ceny sprzedaży i wpłacenia tej kwoty do Hiszpańskiej Agencji Podatkowej (Agencia Estatal de Administración Tributaria). Zazwyczaj kwota ta jest potrącana w momencie, gdy nabywca formalizuje czeki przekazane przez sprzedającego notariuszowi w kancelarii notarialnej przy podpisywaniu aktu sprzedaży.

Jak kupić nieruchomość w Hiszpanii

Przewodnik po zakupie nieruchomości w Hiszpanii