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Centro Comercial Los Dolses C/ Algarrobo nº 2 Unidad M120. 03189 Orihuela, Alicante.
Estamos especializados en derecho inmobiliario. Podemos ayudarle con todos los trámites para la adquisición de su propiedad y los impuestos relacionados en España.
Consúltenos sin compromiso. Estaremos encantados de ayudarle.
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1.- Impuesto sobre las plusvalías (Impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana)
Es un Impuesto municipal español sobre bienes inmuebles que grava el incremento del valor de los terrenos urbanos cuando una propiedad cambia de manos, y que debe abonar el vendedor por los años en los que fue propietario de la misma. .
Se abonará directamente a la Ayuntamiento local (Ayuntamiento) del municipio en el que se encuentra físicamente el inmueble
2.- 3 % IMPUESTO PARA NO RESIDENTES SOBRE EL VALOR DE LA VENTA DEL INMUEBLE:
Cuando el vendedor no es residente en España y vende un inmueble, el comprador está obligado por ley a retener 3% del precio total de compra y pagarlo directamente a la Agencia Tributaria española
Esta retención del 31 % del TP3T no es un impuesto definitivo; sirve como pago anticipado del posible impuesto sobre las ganancias patrimoniales (CGT) para evitar que los no residentes salgan del país sin haber cumplido con sus obligaciones fiscales.
Los no residentes deben pagar un tipo fijo Tipo impositivo del 19% sobre el beneficio neto real (plusvalía) obtenida por la venta del inmueble.
El vendedor tiene un plazo estricto de 4 meses a partir de la fecha de venta presentar la declaración de la renta definitiva para no residentes utilizando el modelo 210 en el portal de la Agencia Tributaria.
EASYLEGAL ESTARÁ ENCANTADO DE AYUDARTE A PRESENTAR TU DECLARACIÓN DE LA RENTA
3.- Últimas facturas de servicios (como agua, electricidad y gas), impuesto municipal (IBI) y gastos de comunidad
Además de todos los documentos mencionados anteriormente (certificado de eficiencia energética, certificado de habitabilidad, certificado de estar al corriente de pagos con la comunidad de propietarios), en caso de que no estén disponibles o hayan caducado en la fecha de la venta.
Para vender una vivienda, es necesario disponer de documentación actualizada sobre la misma y sobre sus propietarios.
1.- Documentos de identidad: pasaportes y número de NIE
El El documento de identidad sirve para identificarte como propietario y vendedor del inmueble. Tendrás que Incluye este número en todos los documentos que se van a firmar durante el proceso de venta.
2.- Título de propiedad o escritura de la vivienda – “Escritura pública“
Será Es necesario disponer de documentación que demuestre que la vivienda es de tu propiedad. Mediante este documento, se pueden llevar a cabo las operaciones inmobiliarias que afecten a esta situación.
3.- Certificado de eficiencia energética
El El certificado de eficiencia energética es obligatorio para cualquier operación inmobiliaria residencial, tanto de venta como de alquiler. Un técnico se desplaza al domicilio para realizar un estudio y evalúa la información energética del inmueble, además de elaborar un informe al respecto, y tendrá una validez de 10 años.
4.- Certificado de ocupación - “Declaración responsable“
Esto El documento confirma que el inmueble cumple los requisitos técnicos y sanitarios que garantizan unas condiciones mínimas de habitabilidad. Tiene una validez de 10 años.
Disponer de este documento es imprescindible para dar de alta los servicios de agua, electricidad y gas.
5.- Impuesto sobre bienes inmuebles (IBI)
Este impuesto municipal lo paga cada año el propietario del inmueble
A la hora de vender la vivienda, es importante que el comprador pueda comprobar, junto con un documento, que el El IBI se ha pagado cada año para demostrar que el impuesto está al día. Por lo tanto, el próximo recibo correrá a cargo del nuevo propietario.
6.- Facturas de servicios
Tendrás que presentar copias de las últimas facturas pagadas de servicios como el agua, la electricidad y el gas.
7.- Certificado de estar al corriente de pagos con la comunidad de propietarios
Cuando la vivienda forma parte de una comunidad de propietarios, estos deben abonar una cuota mensual para sufragar los distintos gastos de las zonas comunes.. Antes de proceder a la venta, el la propiedad debe estar al corriente de los pagos, es decir, sin deudas pendientes. El secretario o el administrador de la finca puede expedir un certificado para entregárselo al comprador.
8.- Certificado de deuda pendiente y cancelación en el Registro en caso de que tengas una HIPOTECA
Si el inmueble está hipotecado, será necesario conseguir un certificado de deuda pendiente.
En este documento, el La entidad financiera indica el importe pendiente de pago en el momento de la venta. Esta cantidad puede abonarse antes de la formalización de la compraventa del piso o la vivienda, o bien puede asumirla el comprador, deduciéndola del precio total acordado. Si no hay ningún importe pendiente, el La escritura de cancelación de la deuda debe inscribirse para que la hipoteca deje de figurar en el Registro de la Propiedad.
9.- Información del Registro de la Propiedad: “Nota simple”
Por último, pero no por ello menos importante, es muy recomendable incluir la «nota simple» expedida por el Registro de la Propiedad. En ella figura toda la información relativa al inmueble: quiénes son los propietarios, dónde se encuentra, las características del inmueble y si tiene alguna hipoteca u otro tipo de gravamen. La inclusión de este documento garantiza la máxima transparencia desde el primer contacto con el comprador.
En EASYLEGALS Nos encargamos de la MAYOR PARTE DE LOS DOCUMENTOS INDICADOS necesarios para la venta, tales como:
Certificado de eficiencia energética
Certificado de ocupación - “Declaración responsable“
Certificado de estar al corriente de pagos con la comunidad de propietarios
Información de la Oficina del Registro de la Propiedad
LOS REPRESENTANTES FISCALES
Hasta hace poco, las autoridades fiscales españolas exigían a cualquier persona que realizara operaciones en España, pero que no fuera residente a tiempo completo en el país, que designara a un representante fiscal.
Un representante fiscal es una persona que se encarga, en nombre del contribuyente, de todas las gestiones ante las autoridades fiscales españolas. El nombramiento de un representante fiscal es la única forma de asegurarse de que las autoridades fiscales españolas, al no poder ponerse en contacto con usted porque se encuentra fuera del país, no emprendan acciones perjudiciales y costosas en su contra para recaudar las cantidades de impuestos que, según ellas, tiene pendientes de pago.
N.I.E. (Número de identificación de extranjeros)
Desde el 1 de enero de 2003 está en vigor una nueva ley según la cual “cualquier extranjero que adquiera una vivienda en España debe disponer de un NIE (Número de Identificación de Extranjeros)”.
Se necesita un NIE para contratar una póliza de seguro en España, abrir una cuenta bancaria, comprar o vender una vivienda y pagar cualquier tipo de impuesto. Es imprescindible para prácticamente cualquier trámite en España.
TESTAMENTOS
Como quizá sepas, un testamento no sirve únicamente para garantizar que las personas adecuadas hereden tus bienes sin desacuerdos ni problemas. Se trata de una declaración formal de intenciones realizada por una persona en vida, en la que expresa sus deseos respecto a la disposición de sus bienes tras su fallecimiento.
Los no residentes suelen tener muchas dudas sobre la distribución de sus bienes en España tras su fallecimiento. Si te encuentras en esta situación, te recomendamos encarecidamente que redactes siempre un testamento para los bienes que poseas en territorio español, ya que de este modo simplificarás la gestión de tu patrimonio para tus hijos o cualquier otra persona que tenga un interés directo en él. Así podrás decidir la distribución de tus bienes en España.
TESTAMENTO EN ESPAÑOL:
Se conoce como testamento abierto. Es el tipo de testamento habitual y más adecuado para la mayoría de las personas. Su contenido debe ser conocido por el notario, que es el responsable de garantizar que el testamento sea un documento válido y debidamente redactado.
La voluntad es individual y personal.
Redactamos el testamento en tu lengua materna y en español, y lo firmarás ante un notario español.
El original del testamento se conservará en la notaría y se inscribirá en el “Registro de Últimas Voluntades” (Registro Central de Testamentos de España), con sede en Madrid. El notario le entregará una copia del testamento.
Los precios que se utilizan para calcular la base imponible son los que figuran en la escritura de propiedad.
Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (I.T.P.)
Todas las ventas de viviendas de segunda mano (es decir, reventas) están sujetas al impuesto de transmisiones patrimoniales. Por lo general, este impuesto asciende al 10 % del valor declarado del inmueble tal y como figura en la escritura de compraventa.
Impuesto sobre el valor añadido (IVA)
Es el equivalente español del IVA que se aplica a las VIVIENDAS DE NUEVA CONSTRUCCIÓN (cuando se compran a un promotor o constructor).
Se cobra a una tarifa de 10 %.
Impuesto sobre actos jurídicos documentados (A.J.D.)
Además del IVA, también tendrás que pagar un impuesto sobre documentos o timbre equivalente al 1,5 % del precio de compra.
Plusvalía (a cargo del vendedor)
El otro impuesto sobre la venta de inmuebles es el impuesto sobre la plusvalía, que es el impuesto municipal que grava el incremento del valor del terreno desde su última venta.
En el caso de la compra de una vivienda en una urbanización nueva, donde el valor ha aumentado ligeramente debido a que ha transcurrido poco tiempo desde su construcción, el impuesto puede ser muy bajo. Sin embargo, si se compra una vivienda con varios metros cuadrados de terreno, que lleva mucho tiempo sin cambiar de manos, el impuesto puede ser mucho más elevado. Este impuesto, por ley, siempre corre a cargo del vendedor.
Tasas del Registro de la Propiedad.
No se trata propiamente de impuestos, sino más bien de tasas administrativas; sin embargo, en aras de la exhaustividad, se mencionan en esta parte del libro.
Estos varían en función de la localidad, el tipo y el valor del inmueble.
Honorarios del notario.
De nuevo, no son exactamente impuestos, pero es algo que hay que tener en cuenta.
Varian en función del valor del inmueble y de otros factores diversos. Para la planificación inicial, hay que contar con un 1% del precio del inmueble.
IMPUESTOS SOBRE LA PROPIEDAD
Impuesto sobre bienes inmuebles (IBI o SUMA)
El impuesto sobre bienes inmuebles de tu vivienda en España también debe pagarse cada año. El importe del impuesto se calcula en función del “valor catastral” (valor oficial de la propiedad) registrado para todos los inmuebles en España. Puede variar considerablemente de una localidad a otra para un mismo tipo de propiedad, ya que se trata de un impuesto municipal. Este impuesto se revisa cada año, como consecuencia de la inflación.
En términos generales, el IBI resultará más económico que los impuestos que gravan una propiedad similar en el Reino Unido.
IMPUESTOS SOBRE LA RENTA DE LAS PERSONAS FÍSICAS
IMPUESTO SOBRE LA RENTA: Impuesto sobre la renta de las personas físicas
Una persona que no sea residente fiscal en España debe presentar igualmente una declaración anual del impuesto sobre la renta, que deberá realizar su abogado.
Algunos ejemplos típicos de esto son los intereses de cualquier dinero que tengas depositado en un banco español. Cualquier ingreso que obtengas por alquilar tu piso o casa aquí en España debe declararse cada tres meses ante las autoridades fiscales.
Impuesto sobre el incremento del patrimonio (Capital Gains Tax)
Cualquier persona que compre una propiedad en España hoy en día estará obligada a pagar el impuesto español sobre las plusvalías cuando venda su piso o su chalet en el futuro. Esto se aplica tanto a los residentes como a los no residentes.
Los no residentes pagan una tarifa fija de 19 %. Los compradores que adquieran bienes de vendedores no residentes están obligados a retener tres por ciento del precio total de compra y abonarlo directamente a la Agencia Tributaria española, asegurándonos así de que el vendedor no se quede con el dinero y se largue.
Los precios que se utilizan para calcular la base imponible son los que figuran en la escritura de propiedad.
En España se utiliza con frecuencia un «Poder general» o poder notarial general. El poder se presenta en un formulario estándar, en el que se enumeran todas las acciones que puede llevar a cabo el apoderado. Entre ellas se incluyen la compraventa de inmuebles, la gestión de cuentas bancarias, el pago y la recepción de dinero, la contratación de una hipoteca u otro préstamo, y prácticamente cualquier cosa que la propia persona pueda hacer con sus bienes.
El formulario incluye una cláusula en la que se establece que todas estas acciones se llevarán a cabo en beneficio del otorgante del poder.
Existen también otros tipos de poderes notariales, limitados a la realización de determinadas acciones específicas en nombre del otorgante, como la firma de un contrato de venta de un inmueble concreto a un precio determinado, durante un plazo determinado, tras el cual el poder deja de tener validez.
Sin embargo, el poder general es el más utilizado, simplemente porque las situaciones cambian y surgen complicaciones imprevistas en cualquier transacción. Esto puede suponer que el titular del poder no pueda actuar porque en él no se mencione una circunstancia concreta que haya surgido, como por ejemplo firmar en el banco para recibir una transferencia de dinero desde el extranjero.
Las amplias facultades que confiere el poder general evitan estos problemas. En un mercado inmobiliario internacional, es frecuente que el vendedor o el comprador no puedan estar físicamente presentes en el momento de la firma de la escritura de compraventa ante notario en España, por lo que otorgan a su abogado o a otra persona de confianza un poder general para que firme en su nombre.
Una vez realizado el trámite, el otorgante puede revocar el poder notarial, de nuevo ante notario, y todo sigue como antes.
¿Cuáles son las implicaciones fiscales y legales?
Deberías prever aproximadamente 13% del precio de compra para cubrir estos gastos. Se desglosan de la siguiente manera:
| NUEVA PROPIEDAD | INMUEBLES DE SEGUNDA MANO |
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|
Es imposible ofrecer asesoramiento fiscal sin conocer en detalle su situación personal. Por lo tanto, debe considerar esta guía únicamente como material de referencia destinado a darle una idea general de la estructura del sistema fiscal en España.
No asumimos ninguna responsabilidad por cualquier acción que usted realice o deje de realizar como consecuencia de la lectura de este documento.
La autoridad española encargada de la recaudación de impuestos es la Agencia Tributaria (Hacienda). Está organizada por provincias. En cada provincia hay una oficina principal de Hacienda. Y, en algunos casos, también hay una o varias oficinas subprovinciales.
“La Escritura” es el documento que acredita quién es el propietario del inmueble y que contiene una descripción detallada del mismo. Según la legislación española, es necesario que la escritura sea firmada por el vendedor y el comprador ante un notario público español para que sea legalmente vinculante. —De esto se encargará su abogado—. Asegúrese de que la persona que firme en nombre del vendedor sea la que pueda transmitir la titularidad de forma válida.
El notario es un funcionario del Estado que se encarga de garantizar la legalidad de los contratos. Conserva el documento original en sus archivos por si surgiera alguna duda posteriormente. El notario es un funcionario público, no un abogado privado. Su función consiste en certificar que el contrato se ha firmado, que se ha abonado el importe y que tanto el comprador como el vendedor han sido informados de sus obligaciones fiscales.
Si no puedes estar en España para formalizar el acto ante notario, puedes designar a tu abogado para que firme en tu nombre, otorgándole un poder notarial ante un notario público en el Reino Unido y legalizándolo posteriormente mediante una apostilla.
Una vez firmada la escritura ante notario, tu abogado se encarga de presentarla en el Registro de la Propiedad correspondiente y de abonar las tasas del Registro de la Propiedad. Ten en cuenta que, antes de que las escrituras se presenten en el Registro de la Propiedad, tu abogado pagará los impuestos en tu nombre. Sin el pago de los impuestos es imposible inscribir las escrituras.
El Registro de la Propiedad es un organismo de suma importancia para el comprador de un inmueble, ya que casi todos los terrenos de España están inscritos en él. Cualquier hipoteca sobre el inmueble debe inscribirse allí, y en él figura el verdadero propietario del inmueble. Una vez inscrito, nadie puede reclamar válidamente un derecho de propiedad superior al tuyo, a menos que dicho derecho se haya inscrito antes que el tuyo.
Pueden pasar varios meses hasta que finalice el proceso de inscripción, pero tan pronto como se notifique a tu abogado que las escrituras están listas, se encargará de recogerlas, las revisará y, a continuación, te las enviará.
Los gastos de registro y de notario suelen correr a cargo del comprador, salvo que las partes acuerden lo contrario.
Cuando hayas encontrado una vivienda que te guste y hayas acordado el precio con el vendedor, antes de pagar una señal o firmar cualquier documento para reservar la vivienda, es el momento de acudir a un abogado.
El vendedor o el agente estatal podrían ofrecerte dos tipos básicos de documento. Uno es simplemente una “opción de compra”. Es exactamente lo que dice: pagas por el derecho a poder comprar la propiedad. El dinero que entregue se perderá si no ejerce la opción dentro del plazo que se le haya concedido e, incluso si decide comprar, usted
puede que el dinero pagado por la “opción” se deduzca o no del precio total de la compra.
El segundo documento, y el más adecuado para cerrar la operación, es un contrato privado de compraventa. Se trata de un documento en el que se establecen todos los términos y condiciones de la compra. Puede que haya cláusulas que no se mencionen en el documento, pero que se deriven de la legislación que regula esos aspectos de la transacción. No obstante, en caso de duda, pueden indicarse expresamente. (Deberías disponer de una copia del contrato traducida al inglés).
Un contrato privado de compraventa debe incluir:
– Vendedor: El contrato debe identificar de forma completa al vendedor.
Es fundamental asegurarse de que el vendedor sea el propietario registrado del inmueble o una persona que actúe en su nombre en virtud de un poder notarial.
– Comprador: El contrato debe identificar claramente al comprador. Debes dejar claro si vas a comprar la propiedad a tu nombre, a nombre de ti y de tu cónyuge, o a nombre de una empresa. De lo contrario, es posible que más adelante no puedas inscribir la propiedad como desees.
– Propiedad: El contrato debe describir con precisión el inmueble objeto de la venta.
Si el edificio aún no se ha terminado, debes exigir al vendedor una fianza de cumplimiento que te garantice la devolución de cualquier importe que le pagues, más un interés del 6% anual (o un tipo de interés conforme a la ley).
Debes asegurarte de que el vendedor disponga de las licencias de obra pertinentes y de que, si la vivienda es nueva, cuente con la licencia de ocupación.
– Precio: El contrato debe incluir el precio total de la compra: el anticipo que has pagado y los pagos a plazos, así como los plazos de pago. Debes tener cuidado con esto, ya que, si no cumples con tu parte del acuerdo, perderás lo que hayas pagado por adelantado.
El precio también debería indicar si incluye algún elemento fijo o accesorio.
Último pago: Debes asegurarte de acordar que no realizarás el último pago a menos que el vendedor te firme la “Escritura de compraventa” a tu nombre.
Nuestro consejo básico es que siempre se consulte a un abogado a la hora de comprar una vivienda nueva o de segunda mano, incluso si se trata de un régimen de tiempo compartido. El ordenamiento jurídico español es muy diferente al inglés; su abogado inglés ha estudiado (conoce) el Derecho inglés, no el español.
Asegúrate también de contratar los servicios de un abogado colegiado en el Colegio de Abogados, ya que, lamentablemente, hay muchas personas o empresas que hablan inglés y español y te venden “sus servicios jurídicos“ como “asistentes o asesores jurídicos“ cuando NO están autorizadas para hacerlo, ya que sus conocimientos “jurídicos“ son muy básicos o inexistentes. La mayoría de ellos le cobrarán los mismos honorarios que un abogado que cuenta con una póliza de seguro de responsabilidad civil de hasta un millón de euros para cubrir cualquier negligencia, mientras que usted no podrá exigir responsabilidad alguna a ninguno de los “asesores jurídicos”, ya que estos no disponen de ningún seguro de responsabilidad civil.
Pide siempre a la persona a la que contrates su número de colegiado; solo si te puede facilitar ese número y mostrarte su carné de colegiado estarás en buenas manos.
Por desgracia, es muy frecuente que las personas que compran una vivienda en España soliciten poco o ningún asesoramiento jurídico y, de hecho, se tomen con bastante “despreocupación” tanto la compra como la firma de los documentos legales. Así, pueden descubrir que no existe título de propiedad o que la vivienda se construyó sin licencia urbanística; aunque los casos de fraude son noticia, afortunadamente representan solo una pequeña parte de los muchos miles de transacciones que se realizan cada año en España.
Al haber encargado a un abogado que se encargue de la compra, tienes la tranquilidad de saber que se tendrán en cuenta todos los aspectos importantes.
A continuación, se elabora un informe con los resultados para que lo analices antes de decidir si deseas seguir adelante con la compra. Si decides seguir adelante, tu abogado se encargará de:
– La inscripción de la propiedad a tu nombre.
– Para el pago de las tasas e impuestos correspondientes.
– Para que el título se inscriba en el Registro de la Propiedad.
Ten en cuenta también que el notario —ante el cual deben firmarse todas las transmisiones de propiedad en España— no está ahí para prestar asesoramiento jurídico ni al comprador ni al vendedor. Su función consiste en dar fe de la firma de las escrituras de propiedad y en tramitar determinados asuntos administrativos.
Si vas a comprar una vivienda en España a un no residente, antes de acudir a la notaría, debes saber que serás responsable de abonar a Hacienda los impuestos del vendedor correspondientes a la transmisión. Por este motivo, debe retener al vendedor el importe correspondiente al 3% del precio de venta. Esto significa retener dicho importe del pago que le corresponde al vendedor en el momento de la firma de la escritura de compraventa.
El motivo de esta retención es la plusvalía derivada del Impuesto sobre la Renta de los No Residentes. En todas las transacciones inmobiliarias, el vendedor está obligado a tributar por la plusvalía obtenida como resultado de la transmisión. La legislación fiscal establece las normas para calcular esta plusvalía, que generalmente se determina por la diferencia entre los valores de transmisión y de adquisición. Sin embargo, cuando el vendedor es un no residente en España, para garantizar la recaudación del impuesto, la ley exige que el comprador retenga el 3% del precio de venta y abone dicho importe a la Agencia Estatal de Administración Tributaria. Por lo general, este 3% se deduce cuando el comprador formaliza los cheques que el vendedor entrega al notario en la notaría, en el momento de la firma de la escritura de compraventa.
